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보고서설명
제1장 임대차제도 개관
제2장 주택임대차보호법
제3장 상가건물 임대차보호법
제4장 부동산등기법 Ⅰ
제5장 부동산등기법Ⅱ
제6장 부동산경매 Ⅰ
제7장 부동산경매Ⅱ
제8장 부동산경매Ⅲ
제9장 부동산경매 Ⅳ
제10장 부동산신탁
제11장 주택법
제12장 건축법
제13장 도시개발법
제14장 도시정비법
제15장 농지법

- 각 장별 출제예상문제 (해설포함) -


본문일부/목차
제1장 임대차제도 개관

1. 임대차 계약의 성립
1) 임대차 계약
① 임대차 계약은 주로 당사자 간의 합의에 의해 성립하며, 임차인에게 불리하게 계약을 설정할 수 없음
② 특정 법률 상황에서는 법적 규정에 의해 임대차 관계가 자동으로 성립할 수도 있음
③ 목적물은 주로 물건에 한정되지만, 권리나 영업 허가 등도 포함될 수 있음
④ 임대차 계약시 임대인에게는 소유권이나 임대 권한의 존재가 중요하며, 소유권 확인 절차는 필수적임
⑤ 중개를 담당하는 개업 공인중개사에게는 중개 과정의 투명성이 요구되며, 거래 조건을 성실히 설명해야 하고 그 증거 자료를 제공해야 함
⑥ 차임과 보증금은 계약의 중요 요소로, 차임은 자유롭게 정할 수 있으며 보증금은 임차인의 채무를 담보함
⑦ 전대차 계약은 임대인의 동의를 필요로 하며, 중개가 완성된 후에는 관련 손해배상책임 정보와 증서의 제공이 요구됨

2. 임대차 계약의 법률효과
1) 임대인의 의무
① 목적물의 사용 및 수익 보장: 임대인은 임차인이 목적물을 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 해야 함
② 비용 상환 의무: 임차인이 임차 목적물의 보존이나 가치 증진을 위해 지출한 필요비 및 유익비에 대해 상환해야 함
③ 담보 책임: 임대인은 임차 목적물이 적절하게 사용 및 수익에 적합한 상태를 담보해야 함

2) 임차인의 의무
① 차임 지급: 임차인은 약정된 대가로서 차임을 정기적으로 지급해야 함
② 차임 지급 연체 시 임대인의 해지권: 연체 차임이 2기분에 달할 때 임대인은 임대 계약을 해지할 수 있음
③ 임차물 반환: 계약 종료 시 임차인은 임차물을 반환하고 필요하면 원상회복해야 함
3. 임차인의 권리
1) 권리
① 임차권은 임차인이 임차물을 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리임
② 임차인은 계약이나 임차물의 성질에 정해진 방식대로만 사용해야 하며, 임대인의 허락 없이 타인에게 사용을 허용할 수 없음
③ 만약 계약이나 임차물의 성질을 위반하여 사용한다면, 임대인은 위반 행위의 중지, 손해배상 청구, 또는 계약 해지를 요구할 수 있음
④ 임차권의 대항력은 임차인이 제3자의 반환 청구에 대해서도 자신의 임차권을 주장할 수 있도록 하는 것임
⑤ 이는 주택임대차법 등 특별법에 의해서도 보장되는데, 예를 들어, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 효력이 생김
⑥ 상가임대차에서도 비슷한 대항력이 인정됨
⑦ 이러한 대항력은 임차인이 제3자에게 유효하며, 임대인의 지위가 양수인에게 승계되었을 경우, 양수인도 임대인의 의무를 이어받게 됨

⑧ 건물임차인은 건물 사용을 위해 설치한 부속물에 대해서 매수청구권 또는 철거할 권리를 가짐
⑨ 이 권리는 임차 계약의 종료 시 행사할 수 있으며, 임대인에게 부속물 매수를 청구하거나, 원하지 않는 경우에는 철거할 수 있음
⑩ 이 청구권의 행사는 강행규정으로 보호되며, 임차인에게 불리한 특약은 무효임
⑪ 토지임차인은 임차 기간 만료 시, 임대차 계약에 따라 지상에 건설된 시설물에 대해 매수청구권을 가질 수 있음
⑫ 이 권리는 지상물이 현존하는 한 유지되며, 임대인이 계약 갱신을 거절할 때 행사할 수 있음
⑬ 만약 임차 계약이 임차인의 채무 불이행으로 해지된 경우, 매수청구권을 행사할 수 없음

4. 임대차 계약의 존속 기간
1) 계약의 존속 기간
① 임대차 계약의 존속 기간은 임차인의 주거 및 사업 안정을 위해 중요하며, 이에 대한 보장이 필수적임
② 임대인은 종종 계약 기간을 단기로 설정해 임차물의 처분 가능성을 높이거나 차임을 올릴 수 있는 기회를 갖고자 하지만, 이는 임차인의 안정적인 사용에 반하는 이익이 될 수 있음
③ 따라서 국가는 법률을 통해 적정한 존속기간을 보장하여 임차인을 보호함

2) 존속기간을 약정한 경우
① 최장기간 제한: 민법 제651조에 따라 최장기간을 20년으로 제한했으나, 이는 과잉금지 원칙을 위반하는 것으로 판단되어 헌법재판소에서 계약의 자유 침해로 간주된 바 있음
② 최단기간 보장: 주택임대차법과 상가임대차법은 최단 존속기간을 보장하는 특별규정을 두고 있음

3) 존속기간을 약정하지 않은 경우
① 당사자는 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 이는 일정 기간이 경과한 후에 효력이 발생합니다. 이는 안정적인 임대 관계를 유지하기 위해 강행규정으로 설정되어 있음
② 단기임대차: 법적 제한: 민법 제619조에 따라 일정 기간 이상의 단기임대차는 허용되지 않으며, 이를 위반한 경우 해당 기간을 초과하는 부분은 무효가 될 수 있음
③ 당사자: 단기임대차의 경우, 관리할 능력은 있으나 처분할 권한이 없는 자가 임대차 계약을 체결할 수 있음
④ 갱신과 임대차의 묵시적 갱신: 임대차 기간 만료 후에도 임차인이 계속해서 사용하는 경우, 묵시의 갱신이 발생할 수 있으며, 이는 전임대차와 동일한 조건으로 간주됨
⑤ 하지만 특별한 규정이 없을 경우, 법적 갱신에 대한 제한(예: 임대차가 법정기간을 넘기지 못하게 하는 등)이 존재함

4) 임차권의 양도 및 전대
임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하는 경우, 임대인은 계약을 해지할 권리를 가지며, 이는 임대인의 보호를 목적으로 함


- 중략 -


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