해피레포트 - 펀드투자상담사(부동산펀드)

카테고리 : 레포트 > 기타 파일이름 :제3과목 부동산펀드.hwp 문서분량 : 5 page 등록인 : hsk7497 문서뷰어 : 한글뷰어프로그램 등록/수정일 : 14.01.18 / 14.01.18 구매평가 : 다운로드수 : 3 판매가격 : 1,000 원

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본문일부/목차
제1장 부동산펀드 법규 1. 용도지역은 (도시)지역, (관리)지역, 농림지역, 환경보전지역으로 구분되며 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이며 용도지역 및 다른 용도지구와 중복지정 가능하고 또한, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지여그 시설보호구역으로 구분되고, 용도구역은 (개발제한)구역, 수산자원보호구역, (시가정화조정)구역, 도시자원공원구역으로 구분되며, 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 (건폐율)이하 하며 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비율을 (용적율)이라 하며 (지하)층은 제외되며 (상업)지역이 가장 크다. 2. 부동산투자회사의 발기인은 투자회산재산의 100분의 (70)을 초과하여 부동산투자회사를 설립하여서는 아니되며 설립후에도 정관을 100분의 (70)을 초과하도록 변경해서도 안되며, 부동산투자조합은 (민)법을 따르며 (조합)계약을 하고, 부동사투자조합은 상법을 따르며 (익명조합)계약을 한다. 3. 부동산펀드가 투자하는 부동산에는 토지와 그 정착물, 부동산 매입 및 임대, 부동산의 관리 및 (개량)의 방법 및 부동산의 (개발)의 방법으로 부동산에 투자하는 것도 가능하며, 부동산과 관련성이 있는 자산에는 부동산과 관련된 (권리), (증권) 및 부동산을 기초자산으로 한 (파생상품)이 있으며, 부동산과 관련이 있는 투자행위로 “부동산 (개발)과 관련된 법인에 대한 (대출)”을 규정하고 있으며 특별자산으로는 “선박투자회사법”에 따른 선박투자회사 발행한 (주식), 해외자원개발과 관련한 투자계약증권 등도 포함 4. 부동산의 취득·처분시 운용특례로는 펀드재산으로 부동산을 취득·처분하는 경우에는 (실사보고서)를 작성·비치하여야 하며 투자신탁재산으로 부동산을 취득하는 경우 “부동산등기법”을 적용할 때에는 신탁원부에 수익자를 기록하지 아니할 수 있음 5. 부동산펀드 운용특례로는 금융기관이나 다른 (부동산펀드)에서 금전의 차입을 허용하며 차입한도는 부동산펀드의 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 (200), 부동산개발사업 시 (사업계획서)를 작성하여 (감정평가업자)로부터 확인을 받아 인터넷 등에 공시, 제3자에게 위탁가능한 업무는 부동산의 (개발), 관리, 개량, 임대 및 부수업무 등이며 (취득)과 (처분)은 위탁할 수 없고, 부동산펀드에서 부동산을 (개발)하는 법인에 대출(다른 펀드를 포함)을 하는 경우 대여금의 한도는 순자산가액의 100분의 (100)으로 함 6. 공모형 부동산펀드가 집합투자규약에서 해당 내용을 정함이 없는 경우에도 예외적으로 주택저당담보부채권에 100분의 (30)까지 동일 종목에 투자할 수 있으며, 집합투자규약에서 해당내용을 정한 경우에는 (부동산개발회사)가 발행한 증권·부동산관련 자산을 기초로 한 유동화증권·주택저당담보부채권·주택저당채권·(부동산투자목적회사)가 발행한 증권에 100분의 (100)까지 투자할 수 있음 제2장 부동산펀드의 종류 및 특성 1. 실물형 부동산펀드는 (매매)형, 임대형, 경·공매형, 개량형, (개발)형으로 구분되며, 개량형펀드에서 소요되는 개량비용은 (자본적)지출에 해당되며 (경·공매형)펀드는 사전에 투자대상이 특정되지 않은 상태에서 펀드자금을 모집하고, 금융기관이 채권자인 금전채권(부동산담보)을 취득하는 방법으로 투자하는 펀드는 (권리)형 부동산펀드, 부동산펀드가 아닌 다른 종류의 펀드에 투자하나 실질적인 내용이나 효과가 부동산펀드로 볼 수 있는 의제간주부동산펀드는 (준부동산)펀드 2. 신탁형 부동산펀드는 (법인)격이 없으나 회사형 부동산펀드는 (법인)격이 있어 법률행위가 가능하며, 조합형 펀드에는 “민법”상 조합과 “상법”상 (익명조합)이 있으며 대부분의 부동산펀드는 폐쇄형, 단위형 펀드로 설정되나 개방형, 추가형도 불가한 것은 아니며, 사모형 부동산펀드는 (적격투자자) 또는 소수투자자 (50)인 미만으로 모집 3. 매매형 부동산은 취득 후 (매각)목적으로 부동산에 운용하는 펀드로서 임대수익이 수입원이 될 수 없으며, 매수 시 (물리)적 하자는 없는지, 운용중에도 (기술)적인 하자 가능성은 없는 검토해야 하며 건설중인 부동산을 매입할 경우 시행사의 토지 매수 검토, 완공 후 (소유권)확보에는 문제가 없는지 점검해야 함 4. 임대형 부동산펀드는 안정적인 임대소득과 자산가치 상승에 따른 (자본)소득(= 매각차익) 확보에 목적이 있으며, 미국의 REITs와 국내 (기업구조조정부동산투자회사)와 같은 매매·임대방식으로 운용되고, 점검사항으로서 (매입)가격의 적정성, 가격 상승가능성, 환금성, 공실률, 차입규모나 대출이자의 적정성 등이며, 공실률이 높을수록 수익률은 (올라)간다. 5. 경·공매형 부동산펀드는 (임대수익)과 (시세차익)을 목적으로 운용하는 펀드이며, 가치투자형 부동산펀드이며 일반적으로 (사전불특정)형(blind방식)으로 설정, 전문인력의 전문성, (규모)의 적정성, 아웃소싱기관과 관련 비용의 적정성 여부를 점검하고 유동화방안 마련 6. 개량형 부동산펀드는 부동산 취득 후 개량하여 (임대수익) 및 (매각차익) 증가로 수익을 추구하는 부동산펀드이며 개량에 소요되는 비용보다 임대수익 + 매각차익이 더 커야 하며, 개발형 부동산펀드는 부동산펀드가 (시행사) 역할을 하여 부동산개발사업을 추진하여 개발이익(임대 또는 분양)을 얻는 방식으로 펀드재산의 (50)%를 초과하여 부동산개발사업에 투자하면 되고, 개발형 부동산펀드에서는 (사업성) 검토가 필수이며 (임대) 및 (분양) 가능성도 검토해야 하며 사업시행 전 (사업계획서)를 작성하여 (감정평가업자)로부터 확인 후 공시 7. 대출형 부동산펀드(PF 방식)의 주요 점검사항으로는 (사업부지) 확보 여부, (시공자)의 신용 수준(BBB- 이상이 일반적), 시행사의 사업 (인허가) 가능 여부, 개발사업의 (사업성) 검토 등이며 (시행사)에 대한 대출을 주로 운용하고 안정적인 (대출이자) 수입이 운영 목적 8. 권리형 부동산펀드가 투자할 수 있는 부동산 관련 물권으로는 (지상권), (지역권), (전세권)이 있으며 부동산 관련 채권으로는 (임차권), (분양권), (부동산담보부 금전채권)이 있고, 권리형 부동산펀드의 종류는 (분양권), 부동산 관련 (신탁수익권), 부동산담보부 금전채권에 투자하는 권리형 부동산펀드가 있다. 9. 증권형 부동산펀드는 펀드재산의 (50)%를 초과하여 “부동산과 관련된 증권”에 투자하는 형태이며 파생상품형 부동산펀드는 (부동산)을 기초로 한 파생상품에 (50)%를 초과하여 투자하는 형태, 증권형 부동산펀드의 유형으로는 수익증권, 집합투자증권, (유동화)증권 에 투자, 부동산투자회사의 (발행주식)에 투자, 부동산개발회사의 (발행증권)에 투자, 부동산투자목적사의 (발행지분)에 투자하는 형태가 있으며 유형별로 펀드재산의 50%를 초과하여 투자 10. 환매금지형 부동산 상담시 만기 전에는 증권시장 거래 비활성화로 (환금성) 위험, 만기 후에도 부동산 (매각)이 안 되면 환금성 위험이 있음을 고지, 부동산펀드를 상담할 때는 해당 펀드가 투자하는 자산의 (입지)적 특성이나 지역환경 등을 투자자에게 객관적으로 설명하여야 하며, 해외 부동산펀드는 환율변동에 따른 (환)위험이 존재하고, 국내 펀드에 비해 환매과정이 복잡하므로 (환매)절차에 대해 정확히 설명해야 함

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