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  • 사회과학계열

  • 부동산법제 2025년 1학기 방송통신대 중간과제물)서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.

  • 부동산법제-1학기 중간.hwp
  • 등록인 sunnyfanta
  • 등록/수정일 25.03.13 / 25.03.13
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본문일부/목차
목차

[문제] 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y(철근콘크리트 2층 건물, 바닥면적 30㎡)가 있는데, 이 건물의 소유자인 甲은 Y 건물의 1층을, 2023년 3월 10일에 乙에게 임대차(보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9일까지)하기로 약정하였다. 이후 乙은 위 Y 빌딩에서 커피영업을 시작하였고, 커피의 맛과 가격이 적당하다고 입소문이 나서 월 500만 원 정도의 매출을 올리고 있었다. 한편, 甲은 2024년 3월 10일 급히 자금이 필요하여 丙은행으로부터 1억 원을 빌리면서, 위 Y 건물에 근저당권을 설정해주었다.

甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자, 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다. 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

1. 상가건물 임대차보호법 적용대상
2. 상가건물 임대차보호법 적용범위
3. 상가 임차권의 대항력
4. 보증금에 대한 우선변제권
5. 소액임차인의 최우선변제권
6. 임차권등기명령
7. 사안의 결론
8. 참고문헌


본문일부

甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자, 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다. 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

1. 상가건물 임대차보호법 적용대상

상가건물 임대차보호법이 적용되는 대상은 사업자등록 대상이 되는 상가건물로서, 임대차 목적물이 영업용으로 사용되는 경우에 한정된다. 즉, 단순히 건물의 용도나 공부상 표시만으로 판단하는 것이 아니라, 해당 건물이 실제로 영업활동에 사용되는지를 중심으로 적용 여부가 결정된다.

먼저 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항에 따르면 임대차 보호의 대상이 되는 건물은 사업자등록이 가능한 건물이어야 한다. 따라서 비영리 단체가 사용하는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등은 이 법의 보호를 받을 수 없다. 또한, 사업자등록을 할 수 없는 비법인 사단이나 재단도 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는다. 반면, 영리를 목적으로 하는 법인은 법인세법상 법인설립신고를 하면 사업자등록을 한 것으로 간주되므로, 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

또한 대법원 판례에 따르면(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결) 상가건물의 판단 기준은 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제 이용관계를 종합적으로 고려해야 한다. 이는 공부상 건물의 용도와 관계없이 해당 건물이 실질적으로 영업용으로 사용되고 있는지를 기준으로 판단해야 한다는 의미다. 예를 들어, 공장이나 창고의 경우 단순히 상품 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 경우에는 영업용으로 보기 어렵지만, 이러한 활동과 함께 영리 목적의 거래가 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).


참고문헌

부동산법제, 조승현·이호행, 한국방송통신대학교출판문화원, 2024.
멀티미디어 강의 3강
대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967
대한민국 법원 종합법률정보(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/intesrch/sjo022.do)
국가법령정보센터(https://www.law.go.kr/)
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